Задаток или аванс: что выбрать и как вернуть, если сделка сорвалась


При подготовке к сделке купли-продажи недвижимости продавец почти всегда настаивает на внесении покупателем задатка или аванса. В этой статье разберем, что лучше выбрать и что будет с этой суммой в случае, если сделка по какой-либо причине не состоится.

1 Чем задаток отличается от аванса?

В соответствии с частями 1 - 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которую одна из сторон передает другой в счет будущих платежей по договору.
Задаток выступает доказательством заключения договора в будущем, а также служит способом обеспечения исполнения обязательства.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в При отсутствии письменного соглашения о задатке (в предварительном договоре купли-продажи или отдельном соглашении о задатке) такая сумма Аванс (полная или частичная предоплата) не является способом обеспечения исполнения обязательства и не несет характерных для задатка последствий.

Аванс — это лишь форма оплаты, при которой стороны могут в любой момент отказаться от договора, не неся при этом значительных потерь в отличие от задатка.

До 2015 года суды часто признавали задаток авансом и обязывали сторону, получившую аванс вернуть его независимо от причин, по которым сделка не состоялась. Однако в 2015 году статья 380 ГК РФ была дополнена нормой, согласно которой задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Следовательно теперь вернуть задаток стало гораздо сложнее.

Таким образом:

- основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ);

- задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа;

- аванс – форма предварительной оплаты, он не обязывает стороны заключить договор;

- ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ, ч. 4 ст. 380 ГК РФ).

Если сделка не состоялась, то независимо от того, по чьей вине это произошло, аванс подлежит возврату. Если же стороны в обеспечение будущей сделки передавали задаток, о чем есть соответствующее соглашение, вопрос о его возврате решается иначе.

2 В каких случаях задаток подлежит возврату?

- Задаток подлежит возврату, если обязательство прекратилось до начала исполнения по соглашению сторон (ч. 1 ст. 381 ГК РФ). То есть если еще до заключения договора купли-продажи недвижимости стороны по обоюдному соглашению решат такой договор не заключать, задаток возвращается.

- Задаток подлежит возврату, если сделка не может быть исполнена по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

- Если сделка сорвалась по вине того, кто дал задаток, то задаток остается у другой стороны.

- Если сделка сорвалась по вине стороны, получившей задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Довольно часто причиной незаключения сделки становится отказ в разрешении сделки органа опеки и попечительства.

По мнению судов, препятствие в заключении договора купли-продажи по причине отказа в выдаче разрешения органа опеки на осуществление сделки купли-продажи нельзя расценивать как неисполнение договора стороной, заплатившей задаток, поскольку невозможность исполнения обязательства вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Таким образом, даже если сделка расстроилась по вине покупателя, суд может обязать продавца вернуть сумму задатка несостоявшемуся покупателю только потому, что признает, что отказ от сделки со стороны покупателя обусловлен внешними причинами, не зависящими от самого покупателя.
Между тем вышеописанная позиция суда у многих вызывает негодование.

Покупатель, который должен при сделке купли-продажи учитывать интересы своих несовершеннолетних детей, по сути, может и должен заранее спрогнозировать мнение органа опеки и попечительства, может и должен заранее узнать критерии, по которым дается оценка одобрения сделки, и т.д.

Иногда невозможность заключения договора купли-продажи недвижимости обусловлена тем, что будущему покупателю банк отказал в кредите. Такую ситуацию суд также может признать как независящую от воли сторон.

Однако лучше всего основания, при которых задаток будет удерживаться прописать в договоре. Так, если стороны заранее согласуют, что отказ в кредите – это ответственность покупателя (который мог и должен был обратиться в другой банк или найти деньги иным способом), то тогда задаток должен быть удержан.

3 Аванс ничего не гарантирует

Опасаясь попасть в сложную ситуацию с задатком, многие продавцы и покупатели предпочитают использовать аванс. Однако даже при выборе аванса в качестве обеспечения будущей сделки можно попасть в неприятную ситуацию. Аванс призван успокоить продавца в согласовании будущей сделки. Однако в случае, если сделка не состоится по любой причине, аванс подлежит возврату покупателю в неизменном виде. Кроме того, и продавец волен в любой момент передумать и просто вернуть аванс.

Аванс ничего не обеспечивает и не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, а тем более на согласованных условиях. С 01.06.2015 вступили в действие нормы ГК РФ об обеспечительном платеже.

Согласно ст. 381.1. ГК РФ обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. А при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в исполнения соответствующего обязательства.

По сути нормы, обеспечительный платеж и является тем, что мы давно именуем авансом. Как указано в ч. 2 ст. 381 ГК РФ если обязательство не наступит в установленный срок (например, не будет заключен основной договор купли-продажи имущества), обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В делах по спорам об авансе в настоящее время встречаются споры, основным обстоятельством которых является то, что и аванс пробуют признать задатком.
Это делается путем включения в предварительный договор купли-продажи недвижимости условия о возврате обеспечительного платежа в двойном размере.

Однако это не соответствует положениям ст. 381.1. ГК РФ. Обеспечительный платеж не может быть произвольно по соглашению сторон приравнен к задатку.
Именно такой позиции придерживаются суды при рассмотрении споров о взыскании обеспечительного платежа в повышенном размере.

Таким образом, в предварительном договоре должны быть четко отражены все параметры будущей сделки. В противном случае неисполнение его условий можно будет оспорить.

Условие о возврате обеспечительного платежа в двойном размере (по аналогии с задатком) противоречит нормам ГК РФ и применению не подлежит.

Выводы:


1 Даже если задаток дан после 01.06.2015, суд может постановить вернуть его покупателю.

2 Если сделка не состоялась, для законного удержания суммы задатка у продавца должны быть доказательства того, что сделка не состоялась по вине покупателя, а он (продавец) предпринимал действительные и активные попытки к заключению основного договора купли-продажи.

3 Если причиной незаключения сделки послужили внешние обстоятельства, даже если риск их наступления сторона могла бы спрогнозировать, задаток подлежит возврату.

4 В отличие от задатка, аванс не выполняет такой же обеспечительной функции, как задаток, хоть и называется «обеспечительный платеж». Независимо от причин неисполнения обязательств сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

5 Стороны не вправе произвольно приравнять аванс (обеспечительный платеж) и задаток своей волей.

Помните, что заключение соглашения о задатке – серьезная часть всей процедуры покупки недвижимости. От того, как будет составлено это соглашение, зависит последующая судьба задатка, поэтому не рискуйте и обратитесь за консультацией к специалисту.
Категория: Новости


copyright МФА «ПРОФИ»
X

Оставьте ваш телефон
и наш консультант свяжется с вами





Нажимая на кнопку "Заказать звонок",
я даю согласие на обработку персональных данных
Заказать звонок